November 24, 2005
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<地政總署>
成日講佢地估值係 OMV – Open Market Value, 即係市價. 當然, 個班 valuer 唔知乜係市場, 亦唔知乜野係市價. 佢地梗係以為自己明, 詳情請睇 光明面.
點解史弟咁講? 市價並唔係有人投個個最低價格. 你開 $1, 我都去投. 市價就係成交價. 在拍賣前, 不肯定的情況下來定 OMV, OMV 就是那個預期高得 (或低得) 只餘一個人肯付鈔買的最低價格. 當然, 預期和現實當然有分別, 所以 OMV 和真正成交價當然有別. 但每次也有 50%-60% 的 “錯誤” 代表什么?
(1) 地政班人訊息和市場的有很大的誤差;
(2) 有人特登禁低個價, 以利他人;
(3) 班估價既能力有問題.底價係政府個底線, 並唔係市價.
唔好以為加個 “market” 呢個字, 就以為可以胡混過關. 記住, 錯誤所引致既並唔係一百幾十, 而係千萬上億. 例子如下 :
(1) 自從 03 恢復賣地, 用勾地表制度, 每次賣地個勝出價格都高過底價 – 即地政班人所定既 OMV – 50%-60%. 咁代表乜? 佢地意圖賤賣土地, 定的底價竟然係成交價 (市價) 既四至五成. 記住, 有意圖已經係死罪.
(2) 每次估價都估到鬼五馬六. 夠膽標屯門站每呎三千五. 起完要五千五先回到本. 我估佢地睇錯, 以為個度係名門.
我不懷疑他們的專業資格及誠信 (能力另計). 不過, 錢唔係你既, 多左唔係你, 少左又唔係. 完全唔需要負責. 估幾多, 有乜所謂? 你試下有間估價行估樣野三百, 但賣出十萬, 你睇下仲有冇人用? OPM, OTHER PEOPLE’S MONEY.
室友說佢拿個車牌俾人估價, 有人估三千, 有人估幾萬. 結果賣出了數萬元. 他老闆二話不說, 立刻出了一個電郵給全香港員工, 叫他們永遠不要再用前者估價.
OMV? 搞笑.
_________________________________________________________________<得咧>
唔想再多講.
十二月四日見.
Comments (5)
一句講晒:班友唔臭米氣。
以我有限經驗,夠膽講地政總署係專業官僚架構中0既表表者,至於非專業方面係康文署.
小弟曾在這個署見習，只能說句，他們的OMV是60至70年代教科書中的估價理論，這些理論毫不科學，也不嚴謹，你說他們不科學，他們說”valuation is an art”。如果拿一本教科書或者估價報告給一個唸過finance的人看，相信不嚇死也笑死。
我這個估價界的叛徒，不敢也沒資格說太多了…
我起碼從至少三個渠道聽過地政總署係最官僚既機構.
不過, 聽講其他 “departmental” level 既政府部門都係咁. 我當然知道這與事實不乎.
究竟 valuation is an art or not 我就唔知, 但我知道佢地做緊既野同納稅人要俾幾多稅有直接關係 – 地能多賣點錢, 納稅人付的直接稅大概會少一點. 說估價是藝術, 不肯公開估價的方式, 恐怕是因為根本站不住腳. 如果佢係用市場/ 現代的方式去估, 公開是沒有什么問題.
不肯公開估價的方式, 恐怕是因為根本站不住腳.
舉腳贊成. 因為唔少部門都係咁,班人根本唔科學,唔記得晒九年免費教育教0既0野(不過佢地個年代可能未有,我地呢代有,應該唔會咁差0卦..:p)…唉~ 總之個個都”救火+大傻接火棒”0既心態,政府又點會進步呢? 睇怕只會進化,即是各位等多百九幾萬年先啦!